OLEH ZULQARNAIN LUKMAN
Isu RUU Urban Renewal Act 2025 ini menjadi semakin panas menjelang pembentangan RUU ini oleh Menteri KPKT.
Pelbagai sudut sudah dibincangkan. Perkara pokok yang perlu ditanyakan adalah adakah Malaysia memerlukan akta ini?
Jika jawapannya ya, mengapa diperlukan dan bagaimana bentuk akta ini? Jika jawapannya tidak, mengapa tidak perlu.
Masalahnya jika ada yang bersetuju atau yang tidak bersetuju itu tidak tahu apa alasannya. Golongan ini sebaiknya duduk diam-diam.
Tidak perlu berbicara dan tidak perlu ikut pemimpin anda. Orang itu lantas berkata, “Kenapa perlu diam, kami tidak setuju maka kami bantah walaupun kami tidak tahu asas kami bantah”.
Orang ini sebenarnya dungu. Mengikut pemimpin tanpa tahu hala tuju atas nama wala’ itu hanya orang yang menagih candu yang membuatkan anda halusinasi dan berfatamorgana seolah-olah anda berada di syurga.
Hakikatnya anda dibawa ke neraka. Candu itu hanya keindahan sementara.
Berbalik kepada isu asal. Adakah RUU ini diperlukan? RUU ini perlu jika ada lompong dalam undang-undang sedia ada dan undang-undang sedia ada tidak dapat menangani masalah yang ada.
Sekarang kita tengok isi RUU ini. RUU ini boleh diakses di laman web Parlimen. Cari sahaja DR 25/2025. Untuk mudahkan boleh klik link ini
LIhat mukadimah RUU ini. Jelas disebutkan bahawa perancangan bandar adalah di bawah Senarai Bersama, Jadual Kesembilan Perlembagaan Persekutuan.
RUU ini untuk memberikan kuasa eksekutif kepada Persekutuan untuk pengawalan dan pengawasan bagi pembaharuan semula bandar dan untuk memastikan keseragaman perancangan bandar di Semenanjung Malaysia dan Labuan sahaja. RUU ini tidak terpakai di Sabah dan Sarawak.
Untuk memudahkan pemahaman, kita susun jawapan mengikut soalan.
1) Adakah wujud akta lain yang seumpama ini?
Jawapannya tidak wujud. Paling hampir adalah Akta Hakmilik Strata 1985 yang menyebutkan, antaranya memberikan peluang kepada Perbadanan Pengurusan (Management Corporation) untuk membuat permohonan kepada Mahkamah atau kepada Pentadbir Tanah bagi menamatkan pecah bahagian atas bangunan atau tanah.
Sekarang jika kita melihat RUU ini kuasa itu bukan terletak kepada perbadanan pengurusan tetapi terletak kepada kerajaan.
Maksudnya, inisiatif untuk penyegaran bangunan ini boleh dimasukkan dalam perancangan bandar dengan dana daripada kerajaan. Berbanding dengan S. 57 Akta Hakmilik Strata itu inisiatif adalah daripada pemilik bangunan itu sendiri.
2) Adakah RUU ini perlu?
Maka jawapannya adalah perlu kerana kerangka undang-undang dalam RUU ini meletakkan pengawalseliaan itu di bawah pihak eksekutif dan bukannya ke atas MC.
Ini memudahkan untuk pengawalan perancangan bandar dan penyaluran dana. Adalah amat sukar untuk MC itu sendiri mengeluarkan dana jutaan ringgit untuk pembangunan semula.
Dan amat sukar untuk MC yang tidak ada pengalaman dan tidak bergaji untuk menyelia tugas pemaju. Kebarangkalian MC ditipu oleh pemaju juga lebih tinggi berbanding jika tugas berunding itu diletakkan di bawah satu Jawatankuasa khas di bawah Persekutuan atau Negeri.
3) Adakah RUU ini menindas golongan minoriti kerana ambang persetujuan itu bukan 100%?
Jawapannnya tidak kerana S. 19 RUU ini menyatakan ambang persetujuan yang berbeza-beza. Jika sesuatu MC itu memohon secara sukarela maka persetujuan masih tetap perlu 100%.
Tetapi jika projek itu dijalankan oleh Jawatankuasa Eksekutif Persekutuan/Negeri maka ambang persetujuan adalah 80% jika bangunan itu berusia kurang 30 tahun.
Jika lebih 30 tahun ambangnya adalah 75%, jika bangunan itu sudah ditinggalkan ambangnya 51% dan jika bangunan itu diperakukan oleh jurutera ambangnya adalah 51%.
Ambang persetujuan itu bermaksud ambang persetujuan oleh orang yang berkepentingan untuk menyertai suatu projek pembaharuan semula bandar.
4) Apakah dengan cukupnya ambang persetujuan itu maka projek tersebut akan terus berjalan?
Jawapannya tidak. Ambang persetujuan itu adalah syarat untuk memulakan rundingan projek tersebut (lihat S. 19(3)). Jadi atau tidak projek itu bergantung kepada hal-hal lain.
Hal ini dijelaskan di bawah S. 17 yang meletakkan syarat kepada pemaju untuk:
a) Berunding dengan orang berkepentingan seperti penduduk dan pemilik
b) mendapatkan persetujuan ambang.
c) mendapatkan laporan jurutera.
d) mengenal pasti kemerosotan bangunan sama ada struktur atau infrastruktur.
e) mengenal pasti sama ada banguan itu akan menyebabkan kacau ganggu.
5) Adakah ambang persetujuan disyaratkan bagi kesemua projek di bawah RUU ini?
Jawapannya tidak. Ambang persetujuan ini tidak terpakai bagi projek penyegaran semula bandar (S. 22). Maksud “penyegaran semula bandar” termasuklah memulihkan suatu kawasan atau bangunan dengan menaik taraf, mencantikkan atau pelandskapan, atau menukar fungsi kawasan atau bangunan itu.
Ambang persetujuan itu hanya terpakai bagi “pembangunan semula bandar” (pembangunan yang dibuat untuk mengubah keadaan fizikal tapak sedia ada yang termasuklah merobohkan bangunan, membersihkan tapak, mendirikan bangunan, dan menambah baik kemudahan infrastruktur dan utiliti) atau “penjanaan semula bandar” (penjanaan semula suatu kawasan atau bangunan termasuk bangunan yang terbiar, usang atau terbengkalai dengan membaik pulih bangunan yang sedia ada, menaik taraf kemudahan infrastruktur atau utiliti, dan pelandskapan).
6) Adakah RUU ini akan menukarkan tanah rezab Melayu menjadi bukan rezab Melayu?
Jawapannya tidak kerana bukan kuasa Jawatankuasa Eksekutif Persekutuan/ Negeri untuk menentukan hal tersebut. Kuasa menukarkan status tanah rezab Melayu ini terletak di bawah Pihak Berkuasa Negeri masing-masing.
7) Adakah RUU ini akan menyebabkan kos penyenggaraan naik?
Jawapannya Ya dan Tidak. Penetapan kos penyenggaraan adalah di bawah kuasa Mesyuarat Agung Tahunan Perbadanan Pengurusan. RUU ini tidak memberikan kuasa kepada Persekutuan/Negeri untuk menetapkan kadar kos penyenggaraan. Kos penyenggaraan ini bergantung kepada kos untuk menyelenggara fasiliti di kawasan perumahan tersebut. Contohnya, jika sebelum projek dilaksanakan hanya wujud 2 buah lif, tetapi selepas projek siap wujud 8 buah lif, sudah pasti kos penyenggaraan akan meningkat. Begitu juga stail kehidupan juga akan meningkat selari dengan peningkatan kos.
8) Adakah RUU ini akan menyebabkan orang Melayu menjadi terpinggir kerana selepas projek siap mungkin bukan Melayu membeli unit tambahan yang dibina?
Jawapannya bergantung kepada polisi yang disyaratkan semasa pembangunan. Jika tanah asal itu adalah tanah rezab Melayu maka unit tambahan itu mestilah dijual kepada orang Melayu juga.
9) Bagaimanakah RUU ini boleh melindungi kepentingan penduduk asal?
S. 25 dan S. 26 mensyaratkan supaya Jawatankuasa Eksekutif Persekutuan/ Negeri mewujudkan Jawatankuasa Pengangtaraan Pembaharuan Semula Bandar Persekutuan bagi melindungi orang yang berkepentingan iaitu pemilik, pemaju, pemegang amanah, pelikuidasi, wakil di sisi undang-undang, atau pentadbir atau wasi jika pemilik itu mati.
Ahli Jawatankuasa ini adalah 2 orang anggota Lembaga Perancang Bandar Malaysia; dan tidak kurang daripada 3 orang anggota yang mempunyai pengetahuan dan pengalaman dalam bidang yang berhubungan dengan undang-undang, pengurusan projek, sosiologi atau ekonomi.
Selain itu menjadi tugas Jawatankuasa Eksekutif Persekutuan juga untuk memastikan kepentingan penduduk asal tidak terjejas (S.6(1)(e)) dan tugas Jawatankuasa Eksekutif Negeri untuk mencadangkan insentif kepada penduduk yang terjejas (S. 11(1)(d))
10) Adakah RUU ini akan menguntungkan pemaju?
Benar, RUU ini akan menguntungkan semua pihak yang terlibat termasuk penduduk, kerajaan Persekutuan, kerajaan Negeri, PBT dan pemaju. Ini kerana rumah dan kawasan persekitaran projek akan dinaiktaraf. Pastinya nilai rumah penduduk akan meningkat. Bayangkan jika dahulu rumah ada satu bilik dan satu bilik air, apabila siap projek penduduk akan dapat rumah 3 bilik dan 2 bilik air. Pemaju pula akan untung kerana ada projek dan boleh menjual unit tambahan. Jika projek itu projek penyegaran bandar sekali pun pemaju yang mendapat projek pastinya mendapat untung daripada kontrak yang dibuat. Kerajaan Persekutuan dan Negeri juga mendapat untung jika rakyat semakin bahagia.
11) Adakah RUU ini mengancam kuasa Yang di-Pertuan Agong?
Entah siapa yang pusing dakyah ini. Dalam RUU ini sepatah pun tidak menyebut tentang YDPA. Mungkin pada masa itu orang itu tidak makan ubat maka dia pun melilau menyebut nama YDPA.
12) Adakah negeri SG4 boleh tidak bersetuju dengan RUU ini.
Boleh jika projek itu dijalankan di negeri tersebut. Tetapi eloklah Menteri Besar SG4 ini berfikir secara waras dan rasional kerana kawasan perumahan terbiar dan usang ini ada di mana-mana. Malah, RUU ini sebenarnya memberikan peluang untuk negeri SG4 ini mengubah lanskap perumahan terbiar untuk menjadi lebih cantik dan satu peluang kepada negeri SG4 untuk menarik dana Persekutuan kepada Negeri.
13) Adakah RUU ini akan menjadikan tanah penduduk asal tergadai seperti orang Palestin?
Inilah dakyah paling bodoh dibuat oleh orang bodoh kepada orang bodoh.
14) Adakah ulama dan asatizah patut membuang kitab agama kerana tidak menentang RUU ini oleh kerana RUU ini didakwa sebagai undang-undang haram disebabkan kononnya RUU ini merampas harta rakyat dan menindas?
Ini pun dakyah oleh ulama yang perasan dia seorang sahaja yang cerdik. Hakikatnya dia sendiri pun tidak faham undang-undang dan tidak mahu belajar. Kata Almarhum Dato’ Ismail Kamus, “orang seperti ini jika dia diam kita ingat dia bodoh, tetapi apabila dia bercakap memang confirm dia ni bodoh”.
RUU ini tidak merampas harta rakyat atau penduduk. Setiap penduduk akan mendapat semula unit mereka. Malah unit mereka akan dinaiktaraf. Penindasan itu berlaku jika tiada rundingan. Dalam RUU ini jelas menyebut tentang rundingan yang perlu dibuat oleh pemaju dan penduduk dengan penglibatan pihak berkuasa. Selain itu, RUU ini juga meletakkan tanggungjawab kepada Jawatankuasa Eksekutif Persekutuan dan Jawatankuasa Eksekutif Negeri untuk melindungi penduduk asal.
Undang-undang yang merampas harta tak alih adalah di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960. Akta ini telah digunakan oleh semua negeri termasuk negeri-negeri SG4. Pada masa pengambilan tanah itu tidak ada pula suara ulama yang mengatakan Akta Pengambilan Tanah itu sebagai akta yang zalim.
