𝐑𝐔𝐔 𝐔𝐫𝐛𝐚𝐧 𝐑𝐞𝐧𝐞𝐰𝐚𝐥 𝐀𝐜𝐭 (𝐔𝐑𝐀): 𝐀𝐧𝐭𝐚𝐫𝐚 𝐏𝐞𝐫𝐬𝐞𝐩𝐬𝐢 𝐏𝐨𝐥𝐢𝐭𝐢𝐤, 𝐇𝐚𝐤 𝐑𝐚𝐤𝐲𝐚𝐭 𝐝𝐚𝐧 𝐀𝐠𝐞𝐧𝐝𝐚 𝐏𝐞𝐦𝐛𝐚𝐧𝐠𝐮𝐧𝐚𝐧 𝐍𝐞𝐠𝐚𝐫𝐚

Isu tanah dan perumahan di Malaysia bukan sekadar persoalan ekonomi, tetapi juga menyentuh aspek maruah, identiti, dan kelangsungan hidup rakyat. Setiap cadangan undang-undang baharu dalam hal ini sering menimbulkan polemik besar kerana sensitiviti masyarakat terhadap pemilikan rumah dan tanah. Cadangan 𝐑𝐚𝐧𝐠 𝐔𝐧𝐝𝐚𝐧𝐠-𝐔𝐧𝐝𝐚𝐧𝐠 𝐏𝐞𝐦𝐛𝐚𝐡𝐚𝐫𝐮𝐚𝐧 𝐒𝐞𝐦𝐮𝐥𝐚 𝐁𝐚𝐧𝐝𝐚𝐫 𝐚𝐭𝐚𝐮 𝐔𝐫𝐛𝐚𝐧 𝐑𝐞𝐧𝐞𝐰𝐚𝐥 𝐀𝐜𝐭 (𝐔𝐑𝐀) adalah contoh terkini bagaimana sebuah inisiatif kerajaan yang berniat memperbaharui kawasan bandar lama telah menimbulkan keresahan, sehingga akhirnya pembangkang membuat tekanan ditangguhkan bacaan kedua di Parlimen.

Walaupun URA bertujuan baik — memodenkan bandar usang, memudahkan jualan kolektif (en bloc sales), serta meningkatkan kualiti perumahan — ia telah gagal dipersepsikan secara positif. Malah, ahli politik lawan mengambil kesempatan untuk menunggang isu ini, menuduh kerajaan zalim dan pro-pemaju. Mengapa hal ini berlaku, sedangkan Malaysia sudah memiliki kerangka undang-undang kukuh seperti 𝐊𝐚𝐧𝐮𝐧 𝐓𝐚𝐧𝐚𝐡 𝐍𝐞𝐠𝐚𝐫𝐚 (𝐍𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧𝐚𝐥 𝐋𝐚𝐧𝐝 𝐂𝐨𝐝𝐞, 𝟏𝟗𝟔𝟓) yang melindungi hak pemilikan rakyat?

𝐏𝐞𝐫𝐚𝐧𝐚𝐧 𝐊𝐚𝐧𝐮𝐧 𝐓𝐚𝐧𝐚𝐡 𝐍𝐞𝐠𝐚𝐫𝐚 𝐬𝐞𝐛𝐚𝐠𝐚𝐢 𝐁𝐞𝐧𝐭𝐞𝐧𝐠 𝐏𝐞𝐫𝐥𝐢𝐧𝐝𝐮𝐧𝐠𝐚𝐧

Secara asasnya, Kanun Tanah Negara (KTN) sudah menjadi “tembok” utama bagi menjaga kepentingan rakyat. Beberapa aspek penting termasuk:

𝟏. 𝐓𝐨𝐫𝐫𝐞𝐧𝐬 𝐒𝐲𝐬𝐭𝐞m

Sistem pendaftaran hak milik yang memberi pengiktirafan undang-undang kukuh kepada pemilik berdaftar.

𝟐. 𝐊𝐞𝐝𝐚𝐮𝐥𝐚𝐭𝐚𝐧 𝐍𝐞𝐠𝐞𝐫𝐢 𝐤𝐞 𝐚𝐭𝐚𝐬 𝐓𝐚𝐧𝐚𝐡

Berdasarkan Perkara 74 & 83 Perlembagaan Persekutuan, tanah terletak di bawah bidang kuasa kerajaan negeri, bukan persekutuan.

𝟑. 𝐒𝐞𝐤𝐚𝐭𝐚𝐧 𝐊𝐞𝐩𝐞𝐧𝐭𝐢𝐧𝐠𝐚𝐧 (𝐑𝐞𝐬𝐭𝐫𝐢𝐜𝐭𝐢𝐨𝐧-𝐢𝐧-𝐈𝐧𝐭𝐞𝐫𝐞𝐬𝐭)

Misalnya tanah rizab Melayu, tanah pertanian, atau syarat pindah milik yang hanya boleh dilakukan dengan kelulusan kerajaan negeri.

𝟒. 𝐀𝐤𝐭𝐚 𝐒𝐨𝐤𝐨𝐧𝐠𝐚𝐧 𝐋𝐚𝐢𝐧

Antaranya Akta Tanah Rizab Melayu, Akta GSA (Group Settlement Areas) bagi FELDA, dan Akta Perancangan Bandar dan Desa.

Ini bermakna kebimbangan seolah-olah hak rakyat akan “lenyap” melalui URA adalah keterlaluan, kerana sistem undang-undang sedia ada sudah memberi lapisan perlindungan yang kukuh. Namun, kegagalan komunikasi kerajaan menyebabkan persepsi negatif lebih berkuasa daripada fakta sebenar.

𝐑𝐔𝐔 𝐔𝐑𝐀: 𝐑𝐚𝐬𝐢𝐨𝐧𝐚𝐥 𝐝𝐚𝐧 𝐊𝐞𝐛𝐢𝐦𝐛𝐚𝐧𝐠𝐚𝐧 𝐑𝐚𝐤𝐲𝐚𝐭

URA dicadangkan bagi merancakkan pembangunan semula bandar lama yang uzur. Antara rasionalnya ialah:

• Menurunkan ambang persetujuan jualan kolektif (en bloc) daripada 100% kepada 66–80%, supaya projek pembaharuan tidak tersekat hanya kerana seorang atau dua pemilik enggan.

• Menyelaraskan undang-undang negeri dan persekutuan supaya proses lebih efisien.

• Memberi peranan penyelarasan kepada 𝐊𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭𝐞𝐫𝐢𝐚𝐧 𝐏𝐞𝐫𝐮𝐦𝐚𝐡𝐚𝐧 𝐝𝐚𝐧 𝐊𝐞𝐫𝐚𝐣𝐚𝐚𝐧 𝐓𝐞𝐦𝐩𝐚𝐭𝐚𝐧 (𝐊𝐏𝐊𝐓).

Namun, beberapa kebimbangan timbul:

1. 𝐋𝐨𝐰𝐞𝐫 𝐜𝐨𝐧𝐬𝐞𝐧𝐭 𝐭𝐡𝐫𝐞𝐬𝐡𝐨𝐥𝐝 dianggap menekan hak minoriti pemilik.

2. 𝐆𝐞𝐧𝐭𝐫𝐢𝐟𝐢𝐜𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧 – risiko penduduk asal dipindahkan dan kawasan berubah menjadi projek mewah yang tidak mampu dibeli semula.

3.  𝐂𝐞𝐧𝐭𝐫𝐚𝐥𝐢𝐬𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐨𝐟 𝐩𝐨𝐰𝐞𝐫 – dikhuatiri menjejaskan kuasa kerajaan negeri dan pihak berkuasa tempatan.

4. 𝐈𝐬𝐮 𝐭𝐚𝐧𝐚𝐡 𝐰𝐚𝐤𝐚𝐟 𝐝𝐚𝐧 𝐤𝐨𝐦𝐮𝐧𝐢𝐭𝐢 𝐰𝐚𝐫𝐢𝐬𝐚𝐧 – kebimbangan bahawa perlindungan tidak menyeluruh.

𝐌𝐞𝐧𝐠𝐚𝐩𝐚 𝐀𝐡𝐥𝐢 𝐏𝐨𝐥𝐢𝐭𝐢𝐤 𝐌𝐞𝐧𝐮𝐧𝐠𝐠𝐚𝐧𝐠 𝐈𝐬𝐮 𝐔𝐑𝐀?

Beberapa faktor menjadikan isu URA “senjata politik”:

1. 𝐒𝐞𝐧𝐭𝐢𝐦𝐞𝐧 𝐄𝐦𝐨𝐬𝐢 – Tanah dan rumah adalah isu maruah; naratif “kerajaan nak rampas rumah” mudah membangkitkan kemarahan.

2. 𝐌𝐨𝐝𝐚𝐥 𝐒𝐞𝐫𝐚𝐧𝐠𝐚𝐧 𝐏𝐨𝐥𝐢𝐭𝐢𝐤 – Naratif kerajaan zalim, pro-kapitalis, dan anti-rakyat lebih mudah diterima berbanding penjelasan teknikal.

3. 𝐓𝐫𝐚𝐝𝐢𝐬𝐢 𝐏𝐨𝐥𝐢𝐭𝐢𝐤 𝐌𝐚𝐥𝐚𝐲𝐬𝐢𝐚 – Isu tanah FELDA, rizab Melayu, kampung baru Cina, dan tanah adat Orang Asli telah lama digunakan sebagai modal politik.

4. 𝐊𝐞𝐦𝐞𝐧𝐚𝐧𝐠𝐚𝐧 𝐌𝐨𝐫𝐚𝐥 – Bila kerajaan tunduk kepada tekanan dan menangguhkan bacaan kedua, pembangkang boleh mendakwa mereka “menyelamatkan rakyat”.

𝐌𝐞𝐧𝐠𝐚𝐩𝐚 𝐊𝐞𝐫𝐚𝐣𝐚𝐚𝐧 𝐆𝐚𝐠𝐚𝐥 𝐌𝐞𝐦𝐛𝐢𝐧𝐚 𝐏𝐞𝐫𝐬𝐞𝐩𝐬𝐢 𝐏𝐨𝐬𝐢𝐭𝐢𝐟?

Walaupun niat URA baik, kerajaan gagal dalam aspek perception management:

1. Kurang Pre-Emptive Communication – Tiada penerangan awal sebelum dibawa ke Parlimen.

2. Bahasa Teknis, Tidak Mesra Rakyat – Terma seperti “threshold 80%” tidak mendarat; sebaliknya naratif lawan lebih mudah: “rumah kamu boleh kena paksa jual.”

3. Engagement Terhad – NGO dan persatuan penduduk mendakwa suara mereka diketepikan.

4. Kalah di Media Sosial – Naratif negatif sudah viral sebelum kerajaan sempat menjawab.

5. Imej Mesra Pemaju – Skeptisisme rakyat terhadap kerajaan menyebabkan sebarang dasar baru dilihat berpihak kepada kapitalis.

𝐊𝐞𝐛𝐚𝐢𝐤𝐚𝐧 𝐔𝐑𝐀 𝐮𝐧𝐭𝐮𝐤 𝐍𝐞𝐠𝐚𝐫𝐚 𝐝𝐚𝐧 𝐑𝐚𝐤𝐲𝐚𝐭

Sekiranya dilaksanakan dengan telus dan berpaksikan rakyat, URA boleh membawa banyak manfaat:

1. Urban Revitalisation – Membaharui bandar lama, meningkatkan nilai hartanah, dan mewujudkan bandar lebih moden.

2. Menyelesaikan Isu Strata Usang – Pemilik tidak lagi terperangkap dalam flat lama yang tidak bernilai.

3. Ekonomi dan Pekerjaan – Projek pembangunan menjana pekerjaan dan peluang perniagaan baharu.

4. Infrastruktur Moden – Akses kepada pengangkutan awam, sekolah, hospital, dan teknologi digital.

5. Sustainability – Bandar hijau, mesra alam, dan selaras dengan SDG (Sustainable Development Goals).

6. Perlindungan Sosial – Jika syarat rumah mampu milik, pampasan adil, dan penempatan semula dipastikan, rakyat kecil tetap dilindungi.

𝐂𝐚𝐝𝐚𝐧𝐠𝐚𝐧 𝐒𝐭𝐫𝐚𝐭𝐞𝐠𝐢 𝐊𝐨𝐦𝐮𝐧𝐢𝐤𝐚𝐬𝐢 𝐝𝐚𝐧 𝐒𝐚𝐟𝐞𝐠𝐮𝐚𝐫𝐝𝐬

Agar manfaat URA dapat dirasai dan tidak diputarbelit, kerajaan perlu:

1. Pra-Bentangan – Jalankan public townhall, infografik mudah, dan penerangan awal.

2. Semasa Perbahasan – Gunakan bahasa mesra rakyat, bukan teknikal.

3. Pasca-Bentangan – Bentuk rapid response di media sosial untuk tepis fitnah.

4. Safeguards – Letakkan jaminan jelas dalam akta: pampasan adil, kuota rumah mampu milik, perlindungan tanah wakaf/warisan, serta penempatan semula yang manusiawi.

𝐔𝐑𝐀 𝐛𝐞𝐫𝐩𝐨𝐭𝐞𝐧𝐬𝐢 𝐛𝐞𝐬𝐚𝐫

Isu RUU URA membuktikan bahawa dalam era politik moden, 𝐩𝐞𝐫𝐜𝐞𝐩𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐢𝐬 𝐦𝐨𝐫𝐞 𝐩𝐨𝐰𝐞𝐫𝐟𝐮𝐥 𝐭𝐡𝐚𝐧 𝐟𝐚𝐜𝐭. Walaupun Kanun Tanah Negara dan pelbagai akta lain sudah menjadi benteng hak rakyat, kegagalan kerajaan menguasai naratif menyebabkan lawan berjaya membingkaikan URA sebagai akta zalim.

Hakikatnya, URA berpotensi besar membawa kebaikan kepada rakyat dan negara — dari segi pembangunan bandar, ekonomi, pekerjaan, hingga kelestarian alam sekitar. Namun, manfaat itu hanya boleh dicapai jika kerajaan mengutamakan human-centred safeguards dan membina komunikasi yang telus, inklusif serta mudah difahami rakyat.

Dengan itu, jelas bahawa cabaran sebenar bukan sekadar pada isi undang-undang, tetapi pada how you communicate the law. 𝐃𝐚𝐥𝐚𝐦 𝐩𝐨𝐥𝐢𝐭𝐢𝐤 𝐡𝐚𝐫𝐢 𝐢𝐧𝐢, 𝐠𝐨𝐨𝐝 𝐩𝐨𝐥𝐢𝐜𝐲 𝐰𝐢𝐭𝐡𝐨𝐮𝐭 𝐠𝐨𝐨𝐝 𝐜𝐨𝐦𝐦𝐮𝐧𝐢𝐜𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐢𝐬 𝐝𝐞𝐬𝐭𝐢𝐧𝐞𝐝 𝐭𝐨 𝐟𝐚𝐢𝐥.

#RUUURA #URA #UrbanRenewal #PembaharuanBandar #PerumahanUntukRakyat #HakRakyat #HakRakyatTerjamin #TanahUntukRakyat #PampasanAdil #BandarMampan #BandarModen #RenewalForAll #FutureCities #SustainableCities #BandarLestari #RumahMampuMilik #PerumahanAdil #PerumahanRakyat #PembangunanInklusif #PembangunanBandar #ReformBandar #GoodPolicyGoodComms #FaktaVsPersepsi #UndangUndang #KanunTanahNegara #HakMilik #PerlindunganTanah #SuaraRakyat #SuaraPemilik #RakyatDidahulukan

@highlight